BGH-Urteil zur Verjährung von Mieteransprüchen nach § 548 BGB

Einführung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 29. Januar 2025 ein wichtiges Urteil zur Verjährung von Ansprüchen des Vermieters auf Schadensersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (§ 548 BGB) gefällt. Das Urteil klärt Fragen zum Rückerhalt der Mietsache und dem Beginn der Verjährungsfrist, auch wenn das Mietverhältnis noch besteht.

Sachverhalt

Das Verfahren betraf einen Rechtsstreit zwischen einem Vermieter und einem Mieter über die Verpflichtung des Mieters zum Schadensersatz für Veränderungen oder Verschlechterungen an der Mietsache. Die Vorinstanzen (Landgericht Siegen und Oberlandesgericht Hamm) hatten bereits in der Sache entschieden. Der BGH hatte nun über die Revision des Mieters zu entscheiden.

Rechtliche Probleme

Der BGH hatte folgende Rechtsfragen zu klären:

1. Was bedeutet "Rückerhalt der Mietsache" im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB?
2. Beginnt die Verjährungsfrist auch dann mit dem Rückerhalt, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist?
3. Ist der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters als Rückerhalt der Mietsache anzusehen?

Entscheidung und Begründung

Der BGH entschied, dass der Rückerhalt der Mietsache eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraussetzt. Der Vermieter muss die unmittelbare Sachherrschaft erlangt haben, um sich ein umfassendes Bild vom Zustand der Mietsache machen zu können. Weiterhin stellte der BGH klar, dass der Rückerhalt der Mietsache auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich ist, wenn das Mietverhältnis noch besteht. Ein Anspruch nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB kann somit bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Zur Frage des Einwurfs der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters verwies der BGH auf seine frühere Rechtsprechung.

Auswirkungen

Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch Vermieter. Es verdeutlicht die Bedeutung des Rückerhalts der Mietsache für den Verjährungsbeginn und betont, dass Vermieter ihre Ansprüche rechtzeitig prüfen und geltend machen müssen, auch während des laufenden Mietverhältnisses.

Schlussfolgerung

Das BGH-Urteil vom 29. Januar 2025 bietet Klarheit hinsichtlich der Verjährung von Mieteransprüchen nach § 548 BGB. Es unterstreicht die Notwendigkeit für Vermieter, den Zustand der Mietsache nach deren Rückerhalt sorgfältig zu prüfen und Ansprüche zeitnah geltend zu machen. Die Entscheidung dürfte die Rechtsprechung in diesem Bereich nachhaltig beeinflussen.

Quellen:

• BGH, Urteil vom 29. Januar 2025 - XII ZR 96/23
• BGH, Urteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18
• BGH, Urteil vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12
• BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04
• Juristisches Informationssystem für die Bundesrepublik Deutschland (Juris)